Sistem pemeliharaan dan perawatan bangunan merupakan mekanisme kegiatan yang harus dikembangkan oleh pengelola dalam memanfaatkan bangunan. Sistem didukung oleh beberapa aspek sebagai berikut:
a) Pola pemeliharaan dan perawatan;
b) Organisasi pelaksana pemeliharaan dan perawatan;
c) Ruang lingkup pemeliharaan dan perawatan; dan
d) Pembiayaan bagi pemeliharaan dan perawatan.
Aspek-aspek tersebut di atas tidak berdiri sendiri namun menjadi satu kelengkapan dalam membangun sistem pemeliharaan dan perawatan .
Pola Pemeliharaan dan Perawatan
Pemeliharaan dan perawatan adalah suatu bentuk kegiatan yang dilakukan untuk menjaga agar suatu bangunan selalu dalam keadaan siap pakai, atau tindakan melakukan perbaikan sampai pada kondisi bangunan dapat dipakai kembali. Pemeliharaan yang dilakukan secara rutin dan berkala, akan meminimalisir perawatan bangunan dalam jangka panjang. Panduan ini membagi pemeliharaan dan perawatan bangunan.
1) Pemeliharaan bangunan
Pemeliharaan adalah langkah preventif yaitu tindakan pada bangunan yang dilakukan secara rutin dan dapat pula pada selang waktu tertentu dengan beberapa kriteria yang ditentukan sebelumnya. Pemeliharaan terbagi menjadi:
i. Pemeliharaan rutin merupakan kegiatan pemeliharaan yang dilaksanakan secara terus-menerus, baik bersifat harian/mingguan/bulanan, beberapa contoh kegiatan pemeliharaan rutin diantaranya:
Pembersihan lantai ruangan; kusen dan jendela, atap plafond dan dinding dll.
Pembersihan kloset, bak mandi, lantai dan dinding toilet, bak laboratorium dll.
Pembersihan talang air dan saluran air kotor.
Pembersihan saluran selokan sekolah.
ii. Pemeliharaan berkala merupakan langkah tindakan pada bangunan menurut periodisasi yang telah ditetapkan sebelumnya, beberapa contoh kegiatan diantaranya:
Perbaikan dan Pengecatan dinding.
Perbaikan dan pengecatan kusen pintu dan jendela.
Penggantian genting atau penutup atap lainnya.
Service dan penambahan gas freon pada unit AC
2) Perawatan bangunan
Perawatan merupakan tindak lanjut terhadap langkah pemeliharaan preventif yang telah dilakukan, dimana kegiatan perbaikan dan/atau penggantian bagian bangunan dilakukan agar suatu bangunan tetap laik fungsi. Pola perawatan yang umum dilaksanakan adalah:
1) Rehabilitasi
Memperbaiki beberapa bagian bangunan yang telah mengalami kerusakan kemudian
untuk dipergunakan kembali sesuai dengan fungsinya.
2) Renovasi
Memperbaiki bangunan yang sebagian telah rusak berat dengan tetap mempertahankannya sesuai fungsi semula, dimana perubahan dalam arsitektur, struktur maupun utilitasnya bangunan dapat disesuaikan. Dalam pelaksanaan perawatan bangunan memerlukan masukan dan rekomendasi dari tim teknis (konsultan) atau Dinas Teknis, terkait penilaian konstruksi yang mencakup tingkat kerusakan, teknis dan metodologi perbaikan, gambar kerja dan estimasi biaya.
Perhitungan estimasi biaya perbaikan dan perkuatan bangunan didasari oleh asumsi-asumsi sebagai berikut:
3) Komponen bangunan dan bobot komponen bangunan, untuk bangunan yang dihitung
4) Luas bangunan diperhitungkan pada area dimana perbaikan dan perkuatan bangunan dilaksanakan.
5) Harga satuan bangunan per meter persegi yang dipakai adalah harga satuan untuk bangunan baru yang berlaku pada saat itu di suatu daerah.
6) Estimasi biaya pemeliharaan bangunan dihitung dengan pendekatan sebagai berikut:
Estimasi Biaya Pemeliharaan = Luas bangunan X Σ % Bobot komponen X Harga satuan bangunan
Dimana:
Luas bangunan adalah luas bangunan yang diperhitungkan pada area pemeliharaan bangunan (m2).
Persentase Bobot komponen bangunan, ditetapkan pada bobot komponen mana yang masuk dalam rencana pemeliharaan.
Harga satuan bangunan per meter persegi yang diperhitungkan (Rp / m2)
Estimasi biaya merupakan pendekatan rencana anggaran biaya yang perlu dialokasikan bagi perbaikan dan perkuatan bangunan. Sebagai gambaran perhitungan estimasi biaya, akan diberikan contoh perhitungan untuk biaya perbaikan dan perkuatan bangunan terkait program pemeliharaan bangunan.